Kentsel Dönüşümün MR’ı

İnşaat ve gayrimenkul sektöründeki büyümenin durdurulacağı, cazibesinin ve ekonomideki payının azaltılacağı ve teşvik sistemiyle sanayiye dönüleceğine ilişkin haberler son günlerin en önemli gündem maddelerinden birisi olmaya devam ediyor.

Hükümet kanadı, öncelikle GYO’ların %20 kurumlar vergisi istisnasının kaldırılmasını, Orta Vadeli Programında ise, %15 oranında KKDF (Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu) ile %5 oranında BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi)’nin konut kredilerine de uygulanmasını öngörüyor. Sektör temsilcileri, maliyetlere yansıyacak bu uygulamadan, inşaat sektörünün %60’ını oluşturan konut sektörünün ve vatandaşın zarar göreceğini öne sürüyor ve “Dükkanı kapatıp gitmemizi mi istiyorlar?” diyerek yeni vergilere isyan ediyor. Kurumsal ve kalıcı marka sahibi yatırımcılar, pazarın daralmasına bağlı ilerde yaşayacakları sorunları, sektöre farklı sektörlerden fırsatları değerlendirmek üzere kontrolsüz bir şekilde giren “ayrık otlarını” temizleyerek çözmeyi düşünüyor.

Geçtiğimiz günlerde YTÜ’de gerçekleşen “Yaşanabilir Kentler” zirvesi, yaşanan ilk olumsuz örneklerden ders çıkaran kamu ve özel sektörün kendi özeleştirisini yaptığı ve geleceğe ışık tutan yol haritalarını paylaştığı bir platform oldu. 2 gün süren toplantılarda sektörün lider oyuncuları tarafından Kentsel Dönüşümün adeta kapsamlı bir MR’ı çekildi. İşte zirvede konuşulanlarda öne çıkan hususlar:

Kentsel Dönüşüm yasasının ruhu ve getirdiği fırsatlar..

  • 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası, Paris, Barcelona, Buenos Aires gibi dünya kentlerinden farklı olarak öncelikle can güvenliğini temel alıyor..
  • Konutun Türk insanı için önemi nedeniyle sosyolojik, psikolojik ve zaman ile mekanın, mekan ile ruhun iç içe geçtiği bir süreç yaşanıyor..
  • Ancak yasa, tüm olumsuzluklara karşın yerel yönetimler için en iyi imar uygulama aracı..

Kentsel Dönüşümde neredeyiz? Neleri yanlış, neleri eksik yapıyoruz?

  • Yasa ülkemizdeki yapı stokunu yasallaştırdı. Estetik ve tasarımı yaşamımıza soktu. Ancak…
  • Kamuoyu, kentsel dönüşümü rant amaçlı olarak algılıyor. Basına yansıyan haberler genelde olumsuz..
  • Devlet, Kentsel Dönüşümle oluşan bu rantı vergilendirmek üzere çalışma yapıyor ve altın yumurtlayan kazı kesmek üzere..
  • Kentsel Dönüşümün sosyal, felsefi, ahlaki, teknolojik, finansal ve kimlik boyutları ele alınmıyor..
  • Değişen dünyanın en önemli ögeleri olan Sürdürülebilirlik, Çevre ve Sosyal Etki Değerleme çalışmaları gündemde değil..
  • Projeler bütünsel değil parçacıl olarak ele alınıyor.. Arz-talep dengesine, altyapı entegrasyonuna dikkat edilmiyor… Yerel yönetimlerde Master Planlama kavramı yok.
  • Hukuki altyapıda ciddi eksikler var..
  • Kentsel Dönüşüm yasası kapsamında 20 yılda 6.7 milyon konutun yenilenmesi hedefleniyor ve bunun için her yıl 23 milyar dolara ihtiyaç var. Geleneksel yöntemler ve yerel kaynaklarla bu ihtiyacı karşılamak mümkün değil. Yabancı yatırımcılara ve fonlara ihtiyacımız var..
  • Global gayrimenkul finansmanı pazarındaki mevcut ürünlerin çok azı Türkiye’de kullanılıyor.

Kentsel Dönüşüm kapsamında bundan sonra neleri, nasıl yapmalıyız?

  • Kentsel Dönüşümün olmazsa olmazı: Master Planlama.
  • RED Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. Yönetici Ortağı Y.Şehir Plancısı Serdar Serdaroğlu’nun önemle vurguladığı gibi;
  • “..Bütünsel bir yaklaşımımız olmalı ve kentsel ölçekte Master Planlama ile işe başlamalıyız…”
  • “…Master Planlar, kısa, orta ve uzun vadeli aksiyon planları ve bütçelerini içermeli, Bakanlık-Büyükşehir ve İlçe Belediyeleri arasındaki ilişkilerin sağlıklı yürümesi sağlamalı..”
  • “…Hazırlanan Master Planlar 3 boyutlu hale getirilip uluslararası fuar ve toplantılarda finans dünyasına sunulmalı…”
  • Kilit aktör özel sektör yatırımcısı.. Kamunun özel sektör ile işbirliği yapması ve proje ortaklığı kurması (PPP modeli) olanakları sağlanmalı..
  • Kentsel dönüşüme uygun özel yatırım fonları (AB’nin JESSICA örneği) kurulmalı.
  • İmar hakkı transferi, kira gelirine dayalı gelir ortaklığı, Sukuk vb. alternatif finansal enstrümanlar gündeme alınmalı…
  • Hukuki altyapı gözden geçirilerek;
    • Müteahhitlik yasası çıkarılmalı ve bağlantılı olarak bir itibar karnesi oluşturulmalı.. Müteahhitler sanayici sayılmalı..
    • Gayrimenkul Özel İhtisas Mahkemeleri kurulmalı…
    • Mülkiyet tespit ve transfer işlemleri lisanslı harita ve kadastro büroları tarafından güvenli şekilde yapılmalı…
    • Tarihi yerleşim bölgelerinde ada bazında yenilemeye izin verilmemeli..
    • Riskli bina tespitlerinde kötü niyetli davranışlar engellenmeli..
    • Arsa payı ihtilafları hızlıca sonuçlandırılmalı..
    • Kaçak yapılaşma bölgelerinde ada bazında yenileme yapılmalı..
    • Rezerv alan uygulamalarına şeffaflık getirilmeli…

Haluk Doğançay

error: Content is protected !!